Sep 25 Sun 2011
【地產專欄】Sway：高雄地產真的很熱？數字並不會說實話
連續數個月，媒體不斷報導高雄房市有多熱，但，高雄真的熱嘛？有時，數字並不會說實話，數字是拿來運用的，真正的內幕，業界多有揣測。
地產商的技巧，有的是利用高買私回的方式，有的是表面看起來高價買，實際上因為容積移入而有辦法直接降低成本，更有利用不同產品的賣法，比如旅館，比如套房，比如雨遮與公設比，獲利就出現了。
現在高雄正在拋售珍貴稀有的美術館第一排豪宅，看看銷售狀況不怎樣，我可以斷定，高雄的房地產並沒有多熱。
都說高雄地產熱 其實內幕重重
事件：八月底，興富發建設用《齊裕營造》為名，跟高雄地王京城建設《蔡天贊個人》買了塊天價土地。
解析：首先，因為屬於非上市公司與個人賣地，所以他們說多少錢成交，無從查證，也死無對證，要是我是建商老闆，不管多少錢買，一定是報高價，畢竟我可能還有餘屋要出售，有後續個案要推要賣，價格先講先炒。
過去業界曾有的秘密是，表面上我高價賣一塊地給你，私底下你再還我裸鑽跟黃金條，要不就是有價字畫骨董，至於土地增值稅反正都算過了，公告地價根本就差不了太多。
還有一種賣法是，雖明著我花天價買了這塊地，但如果這塊地有帶建照賣，也就是容積已經移入這塊地，雖看起來土地天價，但想當然爾蔡天贊一定有不少容積的存貨，假設移入容積15%，那麼，土地的單價就可以降低15%，再加計免計入容積的部分，比如雨遮一大圈、陽台機房佔滿滿，接著拉高公設比從29%變成35%，每坪最低賣價根本就可以壓低很多。
媒體樂看數字 小心陷阱在其中
以上，新聞都不會寫，畢竟兩家建商素來與媒體挺和樂的，廣告也都是大戶，趁機寫寫天價也算回饋一次。要不然，不過只是一個賣地案件，居然可以有如此大的報導篇幅，都快贏過iPhone5 的報導量了。
看過地的人都知道，那塊角地一點也不好開發，京城也知道所以就壓著不蓋，重點是，依我看稍有路沖的問題，而富豪一點也不愛這樣的瑕疵。
興富發是何許公司啊！這樣的小問題怎難得倒他呢？在台北，只能登記一般事務所的商業用地，都可以利用技巧讓買家可以當住宅來用，誰說美術館第一排只能當豪宅？他根本就可以蓋旅館，然後衝高住房量後再賣給壽險公司；搞高級套房、找幾個外商出租、再帶短租約賣給投資客，低總價高單價的玩法也可以製造出獲利；再不然過個兩年就找估價師重新估價後，高價賣回母公司，反正估價師大家都認識不少，縱使不加價格，用當年價格賣，對老闆鄭欽天來說根本就沒差，別忘了，母公司是上市建商，當年新聞都有寫：「借殼上市」，股東很多嘛。
至於後來京城也買了塊沒有臨美術館的土地，也算高價，不過有容積在手，隨時移入就可以降低成本，沒有損失，有的是新聞的熱度。
更早之前，我揭露了高雄豪宅的拋售潮，你知道，春江水暖鴨先知，如果真的那麼熱，這些人幹嘛急著賣大家聲稱的「美術館第一排豪宅、賣完就沒有」？想吸引北部的投資客南下投資？
高雄是熱還是冷，高雄人都知道，其實一點也沒熱，那只是房地產的技巧而已。
2012年09月07日
購屋警惕！花敬群：房貸違約擴大期已在眼前
房貸違約是政府與金融機構對高房價問題最大的隱憂，從年初開始，房貸違約已出現增加趨勢，過去幾年累積的諸多因素，似有讓問題逐漸擴大之虞。
高房價的骨牌效應 花敬群：房貸違約擴大期已在眼前
社會上對高房價問題發生的原因，基本上多有類似觀察與見解；但是對於為何高房價這個重要問題，原因就不盡相同。
就民眾角度來說，房價過高買不起房子，或負擔壓力極度沉重，進而影響生活品質、身心健康與家庭和諧，甚至造成社會階級與社會價值觀惡質化等問題。
然而，政府對高房價的擔憂，除了選舉期間擔心影響選票外，大概就只關心會不會造成金融風險，其中最主要的現象就是房貸違約率是否會擴大，進而影響金融業獲利，以及可能造成的骨牌效應。
國內相關研究與經驗統計值告訴我們，房貸違約發生機率的高峰期，是在核貸後二至四年。造成違約的條件主要為房貸支付能力不足，再搭配售屋價格不足以償還貸款金額(稱為負資產)。
支付能力不足的原因，除了失業所得減少外，主要是因為利率上升(包含分段式利率優惠期結束)，或者投資客資金周轉失靈。負資產問題則是因為超貸、破產或房價下跌所致。
目前，這些造成違約擴大的條件正在醞釀與擴大：
1.二至三年前是國內不動產交易量最高時刻，進入違約機率高峰之貸款戶亦增至歷史高點，且分段式利率提高至最高利率的件數亦同。
2.近期銀行多將房貸利率調升至2%以上，之前較低利率的貸款戶也因浮動利率而調升。
3.失業率持續處於高檔階段，近期大型企業裁員狀況亦有增加趨勢。
4.近幾年來投資客市佔率亦持續處於高點，資金周轉壓力與規模持續攀高。
5.近幾年房價泡沫持續惡化，隨時可能發生富資產現象。
過去幾年，金融機構一方面在房貸市場獲得不錯的利潤，也透過拍賣市場讓早期的壞帳獲得不錯的回收。這些現象雖然改善財報數據與體質，但相當程度上也讓銀行忽略風險，而重新醞釀新一波的違約損失。
今年第1季五都加桃園縣合計新增的房貸逾放金額超過70億元，各主要縣市房貸逾放率多出現增加，這是很久沒有發生，也非常值得注意的現象。
最近各金融機構對看壞房市的預期逐漸加深，最主要的原因其實就是從內部違約數據看到危機。但是，由前述影響因素的說明可知，目前房貸違約增加的現象只是開始階段，過去幾年累積的問題，正在醞釀與擴大。
Yahoo!奇摩房地產編輯部
2012/12/28
花敬群： 2012年起房市已進入5年衰退期？
依據國際上的經驗，各國首要城市與其他城市的房價比例關係，基本上是第二大城市的兩倍、第三與第四大城市的三倍與四倍。而目前台灣房市已呈現精華區停漲，外圍房價補漲現象，因此可看出房市景氣趨向逐漸走向衰退。
區域價比與房市景氣循環的關係
正常房是以國際經驗法則觀看，因該是首要城市房價比第二城市高兩倍，比第三城高三倍，這樣的關係為一種長期均衡結構，當市場景氣從復甦到繁榮階段，首要城市會先上漲，隨後其他城市跟上，此階段首要城市的房價漲幅一般會高於其他次要城市，因此價比關係會被拉大。
當房市景氣開始從高峰反轉，市況逐漸衰退過程中，首要城市房價會先停止上漲，二線與三線城市則會持續上漲，一般我們將此現象稱為補漲，舊景氣循環的意義上，這其實是市場開始衰退的前兆。這樣的現象也會發生在同一城市的精華區、第二環與外圍地區。亦即市中心區與外圍地區房價也存在長期均衡的價格比例關係，景氣好時同樣是市中心先漲且漲幅較高，景氣開始衰退實則是市中心漲幅停滯，外圍地區呈現補漲。
此時，各地區價比關係會逐漸向長期均衡關係收斂，市場也就逐漸從衰退往蕭條邁進。當二三線城市與各城市外圍地區漲勢逐漸趨緩之後，就是各地區房價要一起下跌之際。此時價比關係會處於略較長期均衡高的位置，再經由最後的蕭條階段將價比關係調節到長期均衡關係，甚至低於長期均衡值。這時便是市場景氣谷底的前兆，是最適合進場的階段。
台灣房市衰退確立 2017適合進場
從國內經驗觀察，以國泰房價指數，台北市相對其他縣市價格水準比例關係觀察，台北市房價約為新北市兩倍，為桃竹、台中與高雄的三倍，台南的四倍。2000年~2005年各地區基本上維持在穩定的價比關係，2006年之後價比關係開始擴大，市場進入繁榮高峰階段，其後在2010年出現第一次收斂，但2011年再次擴大，2012年之後進入第二次收斂期，特別是桃竹、台中、台南與高雄收斂力道相當明顯，新北市則在與台北市的長期均衡水準上下震盪。
從近三季的趨勢觀察，國內房價的區域價比關係已正式進入收斂階段，代表房市衰退趨勢確立，一旦中南部地區房價漲勢趨緩之後，國內房價全面下跌的現象便會展開，且價比關係的調節必須經過與擴大期對應的四到五年才會逐漸落底穩定，因此2017年之後應該才是適合進場購屋與投資的時機。
2012年12月25日
Sway回顧：2012房市十大新聞
家家發稿單位都在發年度新聞，但看仔細內容，大家都避重就輕，十大新聞多數是利多，利空只敢提一個實價登錄（哦，有一家依然說登錄後房價馬上看漲），看來，賣方心態的司馬昭之心，就是讓你心癢癢殺入投資市場，要不然，業者都要喝西北風了。
年度十大新聞 sway告訴你
我的版本也是司馬昭之心，選出來的，對房市都有震撼影響。但如果你是業者，必不以為然，並且急著找漏洞反駁，而我只能說，這些恐怕都是現今買方所關心的新聞，買方，要洗腦已經很難。
不免俗的提出，是希望你仍記起今年的大事，來年就可以判斷，你何時該進場或退場。
一、實價登錄
房價現形的措施，是我覺得最讚的一個政績，雖然漏洞百出，總價3萬元的房子也可以擺上去，但仍是劃時代的作法，一舉讓永遠不知房價的市場，出現曙光，另外，起碼我講對了一件事情：「開價打七折、開天價打六折」，而在實價登錄前，我可是被業者窮追猛打罵騙子。
有人惡意利用，也不在少數，實價登錄有如告示板般，助跌也助漲，市場機制如此，業者也無需驚慌，習慣了就好。配合奢侈稅以及未來的實價課稅，或者，哪個總統願意全公開實價，包含預售屋的同步登記，那就更讚了。
二、央行打房
打房本不是該央行出手，可無奈立委不肯，所以只好限制豪宅與第二房的房貸、限制壽險業的獲利與買賣，把可能造成泡沫再放大的能量，給封了，此招，業者臉都綠了。
三、合宜住宅
板橋合宜一坪19.5萬、林口合宜一坪15萬元，建商在產品規畫上我也不太滿意，又加上業者作樣品屋偷了衣櫃尺寸，讓人誤以為房間很大，但這可以讓首購族低價買入新北市的一個辦法，比過去的國宅還好一些，最棒的還是那「十年不能轉售」的規定。至於退戶達三成，我是覺得還好，每個人總有他想要的格局與戶別，外加一堆人來抽樂透，退戶高，後面排隊的人就有機會。
四、拋售潮之高雄、台中、板橋、新莊、新店、新竹
這幾個地方陸續出現拋售潮，好吧，都是我寫或是我發動的，幸能讓這幾個地方的房價可以稍稍冷靜一點，況且投資者眾，但沒有自住客接手，房價再炒不易，我只是讓這些地方的炒作，可以冷的快一點，否則，三人成「唬」後，總有人上當，而我一點也不想有買方因此吐血身亡。
五、雙子星得標疑雲重重
當業者大聲讚揚「軸線翻轉」，我則是要提醒這個歷經十幾年的問題，前一手建商倒閉後，這一手蓋不蓋的起來，一堆人踢爆，在完工經營之前，沒啥好得意的，反而要留神，別被業者呼攏了。
六、南方之星捷運宅五成流標
捷運宅耶，還居然五成流標，這代表著，房價已經有至少一成的跌幅，並且是全面性的，並不只新北市中和區一處，包括另一個千戶大案「美河市」，開價一跌每坪15萬元，也是個重大的趨勢證明。
七、鄉林建設八月營收2.4萬元
很抱歉，我點了這間建商，手上案子那麼多，卻只有2.4萬元的營收，朕已不再擁有天下，而皇帝的寶貝那間宏盛建設也好不到哪去，連續兩個月只有兩百多萬。營建業營收大減，趨勢之所在。
八、劉媽媽西門町店面左手賣右手，墊高房價搞貸款
原不是超級重要，但炒房大戶的手法被新聞揭露，終於讓所有人都知道，原來炒房大戶真的是這樣幹，啥西門町店面有多值錢，都是屁，讓漲翻天的店面市場，稍稍冷靜，否則，房價炒高後西門町就沒人願意來租，一個空有房價的台北景點，將被這些人毀於一旦。
九、文林苑，老屋發財夢碎
老屋曾是炒作的商品之一，出了文林苑這樣慘烈的事之後，政府終於願意面對並且修改法規，而比新大樓還貴的老屋，終於冷靜了下來，火燒舊屋搞都更的新聞也會少了些。
十、每坪304萬元假成交新聞
「勤美璞真」有投資客透過新聞發佈天價成交，讓央行總裁彭淮南震驚，幸有幾個報的記者認真查，踢爆了這唬爛的消息，算是實價登錄前的最後膨風，放消息的人真是最大惡極，而過去，假消息可是讓這些人炒高了房價、賺飽了黑心錢。
新聞來源 Yahoo!奇摩房地產編輯部
2013年06月28日17:52
花敬群：台灣房市1年內就會泡沫
【顏嘉瑩／台北報導】各界對美國量化寬鬆(QE)政策退場看法不一，玄奘大學財經系副教授花敬群今參加《蘋果》的「好建商評選」座談會，會中被詢問到QE退場對房市造成的影響。他說，不論QE退場的理由為何，民眾都應該要更嚴肅看待此事件可能對房市造成的影響。
花敬群認為QE退場有2種可能，一種是「經濟復甦」；另一可能則是「美國不敢再玩下去」。他指出，現在經濟震盪幅度愈來愈大，且時間縮短，經濟相對不穩定，不論是哪一種理由，都在為退場找台階下。
一般民眾多用「看故事」的角度去觀察房地產，花敬群建議中產階級市場才是民眾真正應該關注的。同時他也預測，台灣房市在1年之內就會開始產生泡沫。
2013/11/02
第3季國泰房地產指數昨日出爐，調查顯示928檔期旺季不旺，房市處在高檔盤整。主持人德明財經科技大學副教授花敬群透露，QE退場和利率升息是必定會發生的事，最近不少投資銀行警示，台灣房市泡沫可能出現在2015年。
國泰建設協理陳仁澤分析，房地產市場近期大漲的空間和條件已不存在，因為從國內外的總體經濟來看並無起色。不過，房市也沒有大跌的空間，因為游資多、置產需求仍在，而且銀行利率低。
「新北市和桃園房市已取代台北市，掌握房市（趨勢）主導權。」花敬群說，由於「火車頭已經從自強號變成莒光號」，兩地區長期累積的賣壓，將是觀察房市未來發展的重要指標。
花敬群指出，目前不少投資銀行發表台灣將在2015年面臨房市泡沫危機，且觀察時機點就在2014年，因為美國QE退場後，大量資金會從亞洲撤場，影響房市資金操作，另外，目前台灣有升息壓力，尤其資金從亞洲撤離回美國之後，利率向上的壓力更大。
根據第3季國泰房地產指數統計，全國房市較去年同季「價漲量增」，市場逐漸進入高檔盤整局面，全國平均成交單價為每坪29.97萬元，其中台北市每坪81.35萬元，較去年同季上漲11.64％，但已非最高點，較今年第2季減少5.86％，推案量則呈現萎縮，僅有532億元。
反觀新北市，第3季推案季增近2成，累計近3年推案規模超過1.1兆元，平均每季推案量約921億元，同期間的推案戶數超過台北市5倍以上。
桃竹地區Q3推案量較上季「價漲量縮」，較去年同季「價量俱增」，已經是連續2季出現高檔調節結構，房價仍然維持上漲趨勢，目前每坪成交單價為21萬元。
值得注意的是，桃竹地區Q3推案量達1022億元，較上季減少14％，且銷售率逐漸降低，成交規模也較上季萎縮35％。整體而言，桃竹地區近6季累積推案規模達5289億元，平均每季案量882億元，也是台北市5倍之多。
「現在無法判斷台灣房市萬一發生泡沫造成的影響有多大，因景氣變化太大。」花敬群說，目前只能評估今年第4季房市仍保持穩定；未來台灣將緩步升息，估計房貸利率漲1％，房貸負擔就會增加1成，例如原本3萬元的月付金，就會變成3.3萬元。以這個邏輯來看，升息對首購族和短期投資客的衝擊較大，置產客的壓力不會那麼強。
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